Fragen und Antworten

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Für die Feststellung der neuen Wertverhältnisse ist das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist. Bei diesem Finanzamt ist auch die Feststellungserklärung einzureichen.

Für die Festsetzung und Erhebung der Steuer ist dann die Gemeinde zuständig.

Beide Begriffe beschreiben dieselbe Steuererklärung, nämlich die ab Juli 2022 einzureichende Steuererklärung zur Feststellung der neuen Wertmaßstäbe für die Grundsteuer.

In den meisten Bundesländern wird diese Erklärung formal „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ heißen. Da einzelne Bundesländer die Grundsteuer nach eigenen Modellen neu berechnen werden, ist der Name der Erklärung in diesen Ländern auch leicht abgewandelt (z.B. Erklärung zur Feststellung des Äquivalenzbetrags).

Vereinfacht kann man daher von Grundsteuererklärung sprechen.

Der Hebesatz ist bei der Grundsteuerberechnung ein variabler Faktor, der individuell von der Gemeinde, in der das Grundstück liegt, festgesetzt werden kann. Dabei handelt es sich um einen bestimmten Prozentsatz, der auf den Grundsteuermessbetrag angewendet wird und dadurch die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer ergibt.

Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine oder keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit setzt voraus, dass es von zukünftigen Bewohnern oder sonstigen vorgesehenen Benutzern nach objektiven Merkmalen zugemutet werden kann, Wohnungen oder Räume des Gebäudes bestimmungsgemäß zu benutzen. Das Gebäude muss also bezugsfertig sein, wobei grundsätzlich auf das ganze Gebäude abgestellt werden muss. Es sei denn das Gebäude wird in Bauabschnitten errichtet, dann würde ein bereits bezugsfertiger Teil als Gebäude angesehen.

Eine Wohnung für Zwecke der Grundsteuer ist in der Regel die Zusammenfassung mehrerer Räume, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. Diese Räume müssen eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbständigen Zugang haben. Außerdem ist erforderlich, dass die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen

Räume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Die Wohnfläche soll mindestens 20 Quadratmeter aufweisen.

Ein Einfamilienhaus in diesem Sinne ist bei einem Grundstück mit Gebäude gegeben, das nicht mehr als eine Wohnung enthält. Des Weiteren muss die Nutzung zu Wohnzwecken überwiegen (mindestens 50%) oder für das Grundstück prägend sein.

Es muss sich dabei nicht zwingend um ein freistehendes Einfamilienhaus, auch einzelne Einheiten in Reihenhäusern gelten als Einfamilienhaus, wenn eine bauliche Trennung zu den anderen Einheiten gegeben ist.

Ein Zweifamilienhaus in diesem Sinne ist bei einem Grundstück gegeben, das ein Gebäude mit zwei Wohnungen enthält. Des Weiteren muss die Nutzung zu Wohnzwecken überwiegen (mindestens 50%) oder für das Grundstück prägend sein.

Ein Zweifamilienhaus ist auch bei einem Haus mit Hauptwohnung und einer kleineren Einliegerwohnung gegeben, sofern die Einliegerwohnung die allgemeinen Kriterien für das Vorliegen einer Wohnung erfüllt.

Mietwohngrundstücke sind bebaute Grundstücke mit mehr als zwei Wohnungen (ggfs. auch in mehreren Gebäuden), die nicht nach dem Wohnungseigentumsgesetz in einzelne Einheiten aufgeteilt worden sind. D.h. wurde z.B. ein Mietshaus gemäß Teilungserklärung aufgeteilt, so liegt bei jeder einzelnen Einheit Wohnungseigentum vor. Der Hauptanwendungsfall sollte daher das nicht in Wohnungseigentum aufgeteilte Mehrfamilienhaus sein.

Ein Mietwohngrundstück in diesem Sinne liegt jedoch nur dann vor, wenn mehr als 80 Prozent der Wohn- und Nutzfläche zu Wohnzwecken genutzt wird. Ist die Nutzung zu Wohnzwecken geringer, so liegt ein gemischt genutztes Grundstück vor, welches für Zwecke der Grundsteuer nach einem anderen Verfahren zu bewerten wäre.

Eine Kernsanierung liegt vor, wenn nicht nur der Ausbau (u. a. Heizung, Fenster und Sanitäreinrichtungen) umfassend modernisiert, sondern auch der Rohbau jedenfalls teilweise erneuert worden ist. Durch eine Kernsanierung wird das Gebäude in einen Zustand versetzt, der nahezu einem neuen Gebäude entspricht.

Dazu wird das Gebäude zunächst bis auf die tragende Substanz zurückgebaut. Decken, Außenwände, tragende Innenwände und ggf. der Dachstuhl bleiben dabei in der Regel erhalten; ggf. sind diese zu ertüchtigen und/oder instand zu setzen.

Eine Kernsanierung liegt vor bei einer kompletten Erneuerung von:

  • der Dacheindeckung
  • der Fassade
  • der Innen- und Außenwände mit Ausnahme der tragenden Wände
  • der Fußböden
  • der Fenster
  • der Innen- und Außentüren
  • sämtlicher technischen Systeme wie z.B. der Heizung einschließlich aller Leitungen
  • des Abwassersystems
  • elektrischer Leitungen
  • der Wasserversorgungsleitungen.

Im Einzelfall müssen nicht zwingend alle der vorgenannten Kriterien gleichzeitig erfüllt sein. Dies gilt insbesondere für solche Gebäude und Gebäudeteile, bei denen aufgrund baurechtlicher Vorgaben eine weitreichende Veränderung nicht zulässig ist (z. B. unter Denkmalschutz stehende Gebäude und Gebäudeteile).

Der Einheitswert ist ein Wert für inländischen Grundbesitz und dient für Steuern, Gebühren und Beiträge als Bemessungsgrundlage. Er ist – je nach Anlass der Bewertung - auf einen bestimmten Stichtag zu ermitteln. Die Berechnung erfolgt nach einem gesetzlich geregelten, standardisierten Verfahren. Die Bewertung erfolgt bei den meisten Grundstückstypen (Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser) nach dem Ertragswertverfahren und für übrige bebaute Grundstücke nach dem Sachwertverfahren. Im Ertragswertverfahren ergibt sich der Grundstückswert durch Anwendung eines Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete und umfasst den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen. Dabei ist allerdings zu beachten, dass bei der Bestimmung der Mieten Parameter verwendet werden, die den Verhältnissen im Jahr 1964 bzw. 1935 für Immobilien in den neuen Bundesländern entsprechen. Der so ermittelte Einheitswert spiegelt somit nicht aktuelle Wertverhältnisse wieder und ist nicht geeignet als Maßstab für den Verkehrswert der Immobilie zu fungieren.

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