Was zählt alles zur Wohnfläche für die Grundsteuererklärung und was ist als Nutzfläche anzugeben?

Wie bei vielen Themen bei dieser Grundsteuerreform kann man auch auf diese Frage zunächst antworten; das kommt drauf an. Als Erstes ist zu unterscheiden, ob die zu erklärende Immobilie in einem Bundesland mit einem eigenen Bewertungsmodell liegt oder in einem der übrigen Länder, die das Bundesmodell anwenden. Bundesländer mit eigenen Modellen sind Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen.

In diesem ersten Blogbeitrag gehen wir nur auf die Regelung im Bundesmodell ein. Informationen zu der Vorgehensweise in den anderen Modellen folgen in einem weiteren Beitrag.

Wohn- und Nutzfläche im Bundesmodell:

Im Bundesmodell ist zunächst wichtig, um welchen Gebäudetyp handelt es sich. Bei Einfamilien-/Zweifamilienhäusern wie auch bei Eigentumswohnungen zählen alle Flächen generell als Wohnflächen, wenn sie denn zu berücksichtigen sind. Eine Nutzfläche ist bei diesen Gebäudetypen daher als Eintragung in der Erklärung nicht vorgesehen. Das gilt selbst für solche Flächen im Gebäude, die zu beruflichen oder geschäftlichen Zwecken genutzt werden. Räume wie z.B. das Büro bzw. das häusliche Arbeitszimmer oder andere Geschäfts-, Verkaufsräume oder Werkstätten im eigenen Haus zählen demnach ausnahmsweise mit zur Wohnfläche, obwohl es sich eigentlich um Nutzflächen handelt.

Generell gilt also in diesen Fällen, alle Flächen des Hauses bzw. der Wohnung (bei Eigentumswohnungen) sind Wohnfläche mit folgenden Ausnahmen:

• Fläche der Garage (nur die Anzahl der Stellplätze ist anzugeben)
• Kellerräume (es sei denn der Keller ist zum vollwertigen Wohnraum ausgebaut)
• Waschküchen und Trockenräume
• Heizungsräume
• Bodenräume (z.B. Dachboden, jedoch nur wenn nicht zum Aufenthalt von Personen vorgesehen, d.h. die Fläche ausgebauter Dachböden gehören zur Wohnfläche)
• Zubehör-/Abstellräume außerhalb des Hauses (z.B. Werkzeugschuppen im Garten)
• Gartenhaus, wenn dieses nicht genehmigungspflichtig war
• Räume mit Raumhöhe von weniger als 1 Meter
• Bei Eigentumswohnungen: Flächen, die gemeinschaftlich genutzt werden (z.B. Treppenhaus) und nicht ausschließlich zu der eigenen Wohnung gehören (z.B. Gemeinschaftsterrassen)

Diese Flächen brauchen nicht angegeben werden, auch nicht als Nutzfläche. Man kann diese komplett aus der Steuererklärung rauslassen. Bei einer Garage ist aber zu beachten, dass die Anzahl an Stellplätzen anzugeben ist; die tatsächliche Fläche der Garage ist aber unerheblich.

Dann gibt es Flächen, die nur zu einem Teil angesetzt werden müssen bei der Bestimmung der gesamten Wohnfläche.

• Balkone, Loggien, Terrassen und Dachgärten brauchen nur zu einem Viertel (bis maximal zur Hälfte)
• Nicht beheizbare, aber nach allen Seiten geschlossene Schwimmbäder und Wintergärten sind nur zur Hälfte,
• Und Räume, deren Raumhöhe zwischen 1 bis 2 Meter müssen auch nur zur Hälfte (z.B. Dachschrägen) angesetzt werden.

Häufige Zweifelsfälle:

Bei manchen Räumen bestehen häufiger Unsicherheiten, ob diese zur Wohnfläche mitzuzählen sind oder nicht. Dies ist z.B. bei Hauswirtschaftsräumen der Fall oder auch bei Kellerräumen, die nicht nur zum Lagern oder Abstellen, sondern umfangreicher z.B. als Hobbyraum genutzt werden.

Ein Hauswirtschafts- oder Abstellraum gehört nur dann zur Wohnfläche, wenn er innerhalb der Wohnung liegt und sich baulich vom Rest der Wohnung nicht unterscheidet (insbesondere ausgebaut und beheizt ist).

Bei Räumlichkeiten in Kellern gibt es häufig die größten Abgrenzungsschwierigkeiten. Hier gilt allgemein, dass solche Räume in Kellern dann zur Wohnfläche dazuzählen, wenn sie zu einem vollwertigen Wohnraum ausgebaut sind. Unter folgenden Bedingungen zählt ein ausgebauter Keller zum Wohnraum:

• Die Wohnraumhöhe im Keller von min. 2,40 m von Oberkante-Fertigboden bis zur Unterkante-Fertigdecke muss erfüllt sein.
• Das Rohbaumaß vom Fenster entspricht mindestens 10 % der Grundfläche des Raums (in Bezug auf die Belichtung und Belüftung).
• Der geschaffene Wohnraum, Aufenthaltsraum im Keller weist trockene Außenwände auf.
• Das Zimmer muss komplett ausgebaut, Wände und Böden nach den Vorgaben wärmeisoliert, sowie mit einer Heizung versehen sein.
• Das Zimmer im Keller muss baurechtlich als Wohnraum, Aufenthaltsraum bzw. Wohnfläche genehmigt sein.

Mehrfamilienhäuser:

Im Unterschied zu den zuvor genannten Typen von Wohnimmobilien zählt bei einem Mehrfamilienhaus nicht alles automatisch als Wohnfläche. Hier kann es auch Flächen geben, die als Nutzfläche zu erfassen sind. Zu den Nutzflächen eines Mehrfamilienhauses (Mietwohngrundstücks) zählen alle solche Flächen, die betrieblichen (z. B. Werkstätten, Verkaufsläden, Büroräume), öffentlichen oder sonstigen Zwecken (z. B. Vereinsräume) dienen und keine Wohnflächen sind.

Hierzu zählen z.B. die Flächen eines Ladenlokals im Erdgeschoss oder einzelner gewerblicher Mieter in einem ansonsten zu Wohnzwecken genutzten Objekt.

Auch bei Bestimmung der Nutzfläche zählen die Flächen von Zubehörräumen (Kellerräume etc.) wie schon bei der Wohnfläche nicht dazu.

Innerhalb einer Wohnung zählen jedoch weiterhin alle Flächen als Wohnfläche. So zählt die Fläche des häuslichen Arbeitszimmers in der Eigentumswohnung zur Wohnfläche und ist nicht als Nutzfläche anzugeben.

Auswirkung auf die Berechnung der Grundsteuer und andere Grundstückstypen:

Für die Berechnung der Grundsteuer ist es sehr entscheidend, ob es sich um eine Immobilie handelt, die ausschließlich oder überwiegend der Wohnnutzung dient oder nicht. Die vier hier angesprochenen Grundstückstypen (Einfamilien-/Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnung und Mietwohngrundstücke)werden nach dem gleichen Verfahren bewertet. Alle anderen bebauten Grundstücke (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke etc.) werden nach einem anderen Verfahren bewertet. Da über unser Portal auf www.grundsteuertwert.de nur unbebaute Grundstücke und die vier Typen von Wohnimmobilien erklärt werden können, gehen wir auf die Bestimmung der Flächen bei den Nicht-Wohngrundstücken hier nicht weiter ein.

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