Was ist als Nutzfläche anzugeben und was zählt alles zur Wohnfläche für die Grundsteuererklärung?

Nachdem wir in unserem ersten Teil des Beitrages auf die Definitionen von Wohn- und Nutzflächen eingegangen sind, gehen wir nun auf die Bundesländer mit eigenen Modellen ein, also Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Baden-Württemberg hat zwar auch ein eigenes Modell, verfolgt aber einen ganz eigenen Ansatz, auf den wir gesondert am Ende des Beitrags eingehen werden.

Wohn- und Nutzfläche laut Ländermodellen:

Allgemeine Unterscheidung von Wohn- und Nutzfläche:

Zu Beginn ist festzuhalten, dass eine Fläche immer nur entweder als Wohnfläche oder als Nutzfläche anzusetzen ist, sie kann nicht beides sein. Der Begriff Nutzfläche ist daher insbesondere nicht so zu verstehen, dass dies der Anteil an der Wohnfläche ist, der auch tatsächlich genutzt wird. Dies würde zu einer doppelten Erfassung von Flächen in der Grundsteuererklärung und damit zu einer zu hohen Grundsteuer führen.

Abweichend zum Bundesmodell zählen nicht automatisch bei den Gebäudetypen Einfamilien-/Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen alle Flächen generell als Wohnflächen. Wird ein Gebäude nicht ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt, sondern enthält es Flächen, die nicht der Wohnnutzung dienen, dann sind diese Flächen als Nutzflächen anzugeben. Das betrifft vorrangig Flächen im Gebäude, die zu beruflichen oder geschäftlichen Zwecken genutzt werden. Dies sind Flächen wie z.B. Geschäfts-, Verkaufsräume oder Werkstätten im eigenen Haus oder Flächen eines Ladenlokals oder gewerblicher Mieter in einem Mehrparteienhaus.

Häusliches Arbeitszimmer:

Um separat als Nutzfläche zu zählen, sollten solche beruflich/geschäftlich genutzten Flächen von den übrigen Wohnräumen getrennte Räumlichkeiten darstellen. Daher zählt die Fläche des häuslichen Arbeitszimmers mit zur Wohnfläche und nicht als Nutzfläche.

Welche Flächen brauchen nicht angegeben werden?

Folgende Flächen, obwohl sie der Wohnnutzung dienen, brauchen jedoch nicht mit als Wohnfläche angegeben werden:

• Kellerräume (es sei denn der Keller ist zum vollwertigen Wohnraum ausgebaut)
• Waschküchen und Trockenräume
• Heizungsräume
• Bodenräume (z.B. Dachboden, jedoch nur wenn nicht zum Aufenthalt von Personen vorgesehen, d.h. die Fläche ausgebauter Dachböden gehören zur Wohnfläche)
• Räume mit Raumhöhe von weniger als 1 Meter
• Bei Mehrfamilienhäusern: Gemeinschaftlich genutzte Flächen (z.B. Treppenhaus/Fahrradkeller)
• Bei Eigentumswohnungen: Flächen, die gemeinschaftlich genutzt werden (z.B. Treppenhaus) und nicht ausschließlich zu der eigenen Wohnung gehören (z.B. Gemeinschaftsterrassen)

Folgende Flächen müssen nur zu einem Teil angesetzt werden bei der Bestimmung der gesamten Wohnfläche:

• Balkone, Loggien, Terrassen und Dachgärten brauchen nur zu einem Viertel (bis maximal zur Hälfte)
• Nicht beheizbare, aber nach allen Seiten geschlossene Schwimmbäder und Wintergärten sind nur zur Hälfte,
• Und Räume, deren Raumhöhe zwischen 1 bis 2 Meter müssen auch nur zur Hälfte (z.B. Dachschrägen) angesetzt werden.

Diese Ausnahmen für Kellerräume, Heizungsräume etc. gelten jedoch nur, soweit diese Flächen zur Wohnnutzung verwendet werden. Liegt generell eine Nutzung zu beruflichen oder geschäftlichen Zwecken vor, so wären auch die Flächen von Kellern etc., dann als Nutzfläche, anzusetzen. Ein Kellerraum in einem gemischt genutzten Wohnhaus, worin sich auch ein Geschäftslokal befindet, in dem z.B. Waren zum Verkauf gelagert werden, zählt als Nutzfläche und wäre anzugeben. Der Keller in demselben Haus, der jedoch als Abstellraum für Wohnnutzung dient, wäre hingegen nicht anzusetzen.

Was zählt bei Wohnhäusern zur Nutzfläche?

Wie oben beschriebenen, zählen im Unterschied zum Bundesmodell bei den Ländermodellen bei Wohnhäusern nicht automatisch alle Flächen als Wohnflächen. Vielmehr sind bestimmte Flächen auch dann als Nutzfläche zu erfassen, selbst wenn im ersten Schritt keine Nutzung zu beruflichen oder geschäftlichen Zwecken gegeben ist. Dies betrifft vorrangig Garagen sowie Flächen von sogenannten Nebengebäuden.

Unter Nebengebäude sind separate Räumlichkeiten außerhalb des eigentlichen Gebäudes zu verstehen, die selbst kein eigenständiges (Wohn-)Gebäude darstellen, sondern von untergeordneter Bedeutung. Dies umfasst insbesondere Zubehör-/Abstellräumlichkeiten wie z.B. ein Lagerschuppen oder auch das Gartenhäuschen. Beträgt die Fläche des Nebengebäudes allerdings weniger als 30 qm, so braucht diese nicht angegeben werden, es gibt hier somit ein Freibetrag von 30 qm für Nebengebäude, nur Flächen, die über 30 qm betragen, müssen angegeben werden.

Flächen von Garagen sind – wenn überhaupt - als Nutzfläche zu erfassen und nie als Wohnfläche. Jedoch gibt es bei Garagen – je nach Landesmodell – unterschiedliche Ausnahmen/Freibeträge. Folgende Tabelle zeigt die unterschiedlichen Regelungen auf:

Baden-Württemberg ist nicht aufgeführt, da dieses Landesmodell generell nur auf die Grundstücksflächen abstellt (siehe unten).

Die Unterscheidung des Freibetrags pro Wohnung oder pro Steuererklärung ist dann wichtig und relevant, wenn es sich um Mehrparteienhäuser (Zweifamilien- oder Mehrfamilienhaus) handelt. In Niedersachsen kann bei Mehrfamilienhäusern mit mehreren Garagen der Freibetrag entsprechend mehrfach geltend gemacht werden.

Auch hier ist zu beachten, dass die Ausnahmen und Freibeträge nur gelten, wenn und soweit die Gebäude Wohnzwecken dienen. So sind z.B. bei einem Mehrparteienhaus Flächen von Garagen, die zu der als Büro verwendeten Einheit im Haus gehören, als Nutzfläche anzugeben und die oben genannten Freibeträge werden nicht gewährt.

Besonderheit Baden-Württemberg:

Das Land Baden-Württemberg hat ein besonderes Modell eingeführt, welches sich fundamental von denen der anderen Länder unterscheidet. Dort kommt das sogenannte Bodenwertmodell zum Einsatz. Das bedeutet, dass ausschließlich die Fläche des Grundstücks (also des Grund und Bodens) für die Berechnung der Grundsteuer herangezogen wird. Flächen in den Gebäuden sind in der Grundsteuererklärung daher gar nicht zu erfassen, so dass die Ausführungen zur Wohn- und Nutzfläche dort keine Rolle spielen. Erheblich ist einzig die Größe des Flurstücks sowie ggfs. ein daran bestehender Miteigentumsanteil.

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