Mit dem Grundsteuerreformgesetz wurde das neue Bewertungs- und Berechnungsverfahren für die Grundsteuererhebung auf Bundesebene. In diesem Gesetz wurde den Bundesländern jedoch auch ermöglicht, eigene Regelungen zu erlassen. Davon haben 7 Bundesländer Gebrauch gemacht, wovon 5 auch tatsächlich wesentliche Unterschiede in der Berechnungssystematik enthalten.
Ein häufig angeführter Grund für die Einführung eigener Modelle war von den Landesregierungen, die Berechnung zu vereinfachen und den Aufwand für den Steuerpflichtigen zu verringern. Aber wie unterscheiden sich die Modelle konkret in der Berechnung? Wir skizzieren daher in den folgenden Beiträgen die jeweiligen Berechnungsschritte in den einzelnen Modellen und zeigen auf, worin insbesondere die Unterschiede zum Bundesmodell bestehen. Wir starten mit dem Bundesmodell.
Bundesmodell zur Berechnung der neuen Grundsteuer:
Dieses Modell wird in der Mehrzahl der Bundesländer zur Anwendung kommen. Ausgenommen sind die 5 Bundesländer, die ein Modell mit abweichender Berechnungssystematik anwenden werden, dies sind Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Im Saarland und in Sachsen wird lediglich in einem späteren Berechnungsschritte eine abweichende Messzahl angewendet, die übrige Berechnungssystematik ist jedoch identisch mit dem Bundesmodell.
Der Ausgangspunkt der Grundsteuerberechnung ist im Bundesmodell der Grundsteuerwert. Dieser soll im Kern den Wert des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer widerspiegeln und bildet die Berechnungsgrundlage für die Steuer.
Die Berechnung des Grundsteuerwerts erfolgt nach unterschiedlichen Verfahren, je nachdem um welche Art des Grundvermögens es sich handelt. Es ist zunächst zu unterscheiden zwischen land- und forstwirtschaftlichem und dem übrigen Grundvermögen. Da wir bei Grundsteuerwert.de unseren Fokus auf Wohnimmobilien legen, klammern wir das land- und forstwirtschaftliche Vermögen an dieser Stelle einmal aus und gehen auf dessen Bewertung nachfolgend nicht weiter ein. Das gilt auch für künftigen Erläuterungen der Ländermodelle.
Handelt es sich nicht um land- und forstwirtschaftliches Vermögen, so ist danach zu unterscheiden, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt.
Der Grundsteuerwert eines unbebauten Grundstücks wirdrelativ simpeldurchMultiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert ermittelt. Komplexer wird es bei der Berechnung des Grundsteuerwerts für bebaute Grundstücke. Dafür kommen zwei unterschiedliche Verfahren zur Anwendung, abhängig davon, ob es sich um (1) zu Wohnzwecken genutzte Immobilien (Wohnimmobilien) oder (2) zu anderen Zwecken genutzte Immobilien, insbesondere Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke (Gewerbeimmobilien) handelt.
Für Wohnimmobilien wird der Grundsteuerwert nach einem Ertragswertverfahren ermittelt und für Gewerbeimmobilien kommt ein Sachwertverfahren zur Anwendung.
Grundsteuerwert für Wohnimmobilien:
Der Ertragswert ermittelt sich durch Multiplikation der Wohnfläche des Gebäudes mit einer typisierenden Nettokaltmiete pro m², die aus statistischen Daten bestimmt wurde und vorgegeben ist. Dabei unterscheiden sich die typisierenden Werte je nach Alter, Bundesland und Größe der Wohnung (unterteilt in 3 Größenklassen). Durch prozentuale Zu- oder Abschläge je nach Gemeinde wird der Wert durch die tatsächliche Lage zusätzlich beeinflusst. Die tatsächlich erzielbare Miete für das konkrete Objekt spielt dabei keine Rolle.
Im Anschluss erfolgt ein prozentualer Abschlag für sogenannte Bewirtschaftungskosten und der so ermittelte Reinertrag wird kapitalisiert. Dies erfolgt durch Anwendung eines gesetzlich vorgegebenen Kapitalisierungsfaktors auf den Reinertrag. Der Faktor (Vervielfältiger) hängt vom Alter und Art der Immobilie (z.B. ob Ein- oder Mehrfamilienhaus) ab.
Abschließend wird noch der Wert des Bodens hinzuaddiert, der sich nach dem Bodenrichtwert bestimmt, jedoch im Unterschied zum unbebauten Grundstück noch abgezinst wird. Die Summe ergibt dann den Grundsteuerwert der Wohnimmobilie.
Grundsteuerwert für Gewerbeimmobilien:
Der Sachwert ermittelt sich durch Multiplikation der Brutto-Grundfläche des Gebäudes mit vorgegebenen Normalherstellungskosten pro m². Dabei gibt es unterschiedliche Werte für Normalherstellungskosten in Abhängigkeit vom Baujahr (untereilt in 3 Gruppen) und der Gebäudeart. Von dem ermittelten Wert ist ein Abschlag für Alterswertminderung vorzunehmen und der Wert des Bodens zu addieren. Abweichend zum Ertragswert wird der Bodenwert nicht abgezinst. Der vorläufige Sachwert ist abschließend mit einem Faktor (Wertzahl) zu multiplizieren, der vorrangig auch Unterschiede bei der Lage ausgleichen soll, indem je nach Höhe des Bodenrichtwerts ein größerer oder geringerer Abschlag vorgenommen wird. Nach Anwendung der Wertzahl ergibt sich der Grundsteuerwert der Gewerbeimmobilie.
Fazit:
Im Kern wird im Bundesmodell der jeweilige Grundsteuerwert anhand von anerkannten Verfahren zur Grundstücksbewertung ermittelt, die jedoch durch Vorgabe verschiedenster Variablen (wie Nettokaltmieten oder Normalherstellungskosten) für ein Massenverfahren wie die Bewertung für Zwecke der Grundsteuer vereinfacht werden.
Die Grundsteuer ergibt sich dann durch Anwendung einer festgelegten Grundsteuermesszahl auf den Grundsteuerwert und anschließender Multiplikation mit dem gemeindespezifischen Hebesatz.
Bei der Höhe der Grundsteuermesszahl gibt es auch Unterschiede je nach Grundstücksart und Begünstigungen für bestimmte Immobilien. Welche Unterscheidungen es da gibt, stellen wir in einem eigenen Blogbeitrag noch vor.
