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Was ist der Grundsteuerwert und wie wird er berechnet?

Der Grundsteuerwert von Immobilien dient Finanzämtern insbesondere als Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Grundsteuer.

Der Grundsteuerwert ist ein aus der Steuergesetzgebung stammender Wertbegriff und stellt eine besondere Form im Rahmen der Bewertung von Grundbesitz dar. Die Regelungen zur Ermittlung des Grundsteuerwerts sind im Bewertungsgesetz definiert. Grundsteuerwerte sind für sämtliche Arten von Grundstücken (Betriebsgrundstücke, privat genutzte oder vermietete Grundstücke) sowie für land- und forstwirtschaftliche Betriebe festzustellen. Je nach Art des Grundstücks (z.B. ob bebaut oder unbebaut) kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren und -maßstäbe zur Anwendung.

Bedeutung

Der Grundsteuerwert von Immobilien dient Finanzämtern insbesondere als Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Grundsteuer.

Feststellungsverfahren

Im Feststellungsverfahren wird basierend auf einer Erklärung des Steuerpflichtigen der Wert des Grundstücks bzw. der Immobile zum Stichtag (1. Januar des Folgejahres) festgestellt.

Berechnung

Für bebaute und zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke erfolgt die Berechnung des Grundsteuerwerts überwiegend nach dem Ertragsverfahren, für Geschäftsgrundstücke wird hingegen das Sachwertverfahren angewendet.

Warum gibt es eine Grundsteuer-Reform und was bedeutet das?

Das Bundesverfassungsgericht hat eine gesetzliche Neuregelung der Grundsteuerbemessung gefordert, da es die bisherige Ermittlungsmethode für veraltet und verfassungswidrig erklärt hat.

Denn die Grundlage der Berechnung der Einheitswerte von Grundstücken sind bislang Wertverhältnisse aus dem Jahr 1935 in Ostdeutschland und aus dem Jahr 1964 für Westdeutschland. Diese Werte spiegeln nach Meinung des Bundesverfassungsgerichts keinen realitätsnahen Wert als Steuerbemessungsgrundlage wider, so dass eine Reform nötig ist, um Ungleichbehandlungen und Wertverzerrungen aufzuheben.

Kern der Reform

Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26. November 2019 hat der Gesetzgeber insbesondere die Regelungen zur Bewertung von Grundbesitz für die Grundsteuer mit Wirkung ab 1. Januar 2022 überarbeitet und neu gefasst.

Grundsteuer neu berechnen

Aktuell erfolgt die Berechnung der Grundsteuer nach einem dreistufigen Verfahren: Bewertung, Steuermessbetrag, kommunaler Hebesatz. Dieses Verfahren bleibt auch nach der Reform erhalten.

Zeitliche Umsetzung

Ab dem 1. Januar 2022 wird sämtlicher Grundbesitz flächendeckend in einer sogenannten Hauptveranlagung nach einem neuen Verfahren bewertet und auf dieser Basis wird die Grundsteuer mit Wirkung ab dem 1. Januar 2025 neu festgesetzt.

Wer ist von der Reform betroffen und muss eine Erklärung abgeben?

Die Grundsteuer-Reform betrifft erstmal jeden, eine Steuererklärung müssen aber nicht alle abgeben.

Betroffen sind im Wesentlichen Immobilieneigentümer, die infolge der notwendigen Neubewertung sämtlichen Grundbesitzes gegenüber der Finanzbehörde zur Abgabe einer Erklärung aufgefordert werden. Mieter hingegen müssen keine Erklärung abgeben, jedoch hat eine Änderung der Grundsteuer Auswirkungen auf die Mietnebenkosten.