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Taschenrechner und Kuli auf einem Blatt mit Zahlen

Was ist der Grundsteuerwert und wie erfolgt die Grundsteuer berechnung?

Der Grundsteuerwert von Immobilien dient dem Finanzamt insbesondere als Bemessungsgrundlage zur Grundsteuer berechnung. Er ist ein aus der Steuergesetzgebung stammender Wertbegriff und stellt eine besondere Form im Rahmen der Bewertung von Grundbesitz dar.

Die Ermittlung des Grundsteuerwerts ist im Bewertungsgesetz (BewG) definiert und ist für sämtliche Arten von Grundstücken (Betriebsgrundstücke, privat genutzte oder vermietete Grundstücke) sowie für land- und forstwirtschaftliche Flächen festzustellen.

Bei der Grundsteuer berechnung kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren (Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder die reine Bodenwertermittlung) zur Anwendung. Je nach der Art der Immobilie, ob unbebaute oder bebaute Grundstücke, deren Nutzung und Lage. Der neue Grundsteuerwert berechnet sich je nach Bundesland zum Teil auch mit unterschiedlichen Modellen.

location-question Glossar

Sie können mit Begriffen rund um die Grundsteuer nichts anfangen? In unserem Glossar finden Sie Definitionen und Erklärungen zu relevanten Fachbegriffen: ob Einheitswert, Hebesatz, Steuermesszahl, Bodenrichtwert finden sie hier.

file-signature Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts

Im Feststellungsverfahren wird basierend auf einer Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts des Steuerpflichtigen der Wert des Grundstücks bzw. der Immobile zum Stichtag festgestellt. Für die kommende Hauptfeststellung ist der 1. Januar 2022 der relevante Stichtag.

calculator-simple Grundsteuerwert berechnung

Für bebaute und zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke erfolgt die Berechnung des Grundsteuerwerts überwiegend nach dem Ertragsverfahren, für Geschäftsgrundstücke wird hingegen das Sachwertverfahren angewendet.

Bild mit Paragrafen, nach der eine Hand greift

Warum gibt es eine Grundsteuerreform und was bedeutet das für die Einheitswerte?

Das Bundesverfassungsgericht hat die Bundesregierung aufgefordert eine gesetzliche Neuregelung der Grundsteuer bemessung umzusetzen, da es die bisherige Ermittlung über die Einheitswerte für veraltet und verfassungswidrig erklärt.

Das Grundsteuerreform gesetz enthält eine Öffnungsklausel, von der Bundesländer Gebrauch machen können, um eigene Modelle zur Grundsteuer berechnung anzuwenden (z.B. Flächenmodell, Bodenwert- oder Fläche-Lage-Modell). Welche Bundesländer eigene Modelle verabschiedet haben, sehen Sie hier.

Denn die Grundlage der Berechnung der Einheitswerte von Grundstücken sind bislang Wertverhältnisse aus dem Jahr 1935 in den neuen Bundesländern und aus dem Jahr 1964 für die alten Bundesländer. Eine Grundsteuerreform ist laut Bundesverfassungsgericht nötig, da diese Werte keinen realitätsnahen Wert als Steuerbemessungsgrundlage widerspiegeln, um Ungleichbehandlungen und Wertverzerrungen aufzuheben.

Die neue Grundsteuer berechnung erfolgt dann mithilfe der sog. Grundsteuerwerte, welche die Einheitswerte ablösen werden.

book-open-reader Grundsteuerreform

Mit dem Grundsteuerreform gesetz (GrStRefG) vom 26. November 2019 hat die Bundesregierung beschlossen das Grundsteuergesetz (GrStG) und Bewertungsgesetz (BewG) zu reformieren. Insbesondere die Regelungen zur Bewertung von Grundbesitz für die Grundsteuer mit Wirkung ab 1. Januar 2022 wurden überarbeitet und neu gefasst.

calculator Neue Grundsteuer berechnen

Aktuell erfolgt die Grundsteuer berechnung nach einer dreistufigen Formel: Bewertung, Steuermessbetrag, kommunaler Hebesatz. Dieses Verfahren bleibt auch nach der Grundsteuerreform erhalten, doch entfallen die Einheitswerte und es werden die neuen Grundsteuerwerte genutzt. Für zu Wohnzwecken genutzte Immobilien sowie unbebaute Grundstücke können Sie hier die neue Grundsteuer berechnen.

calendar-days Erklärungspflicht und Abgabefrist

Die Erklärungspflicht beginnt am 1. Juli 2022; die Frist zur Einreichung der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts beträgt einen Monat nach Aufforderung. In der sogenannten Hauptveranlagung wird sämtlicher Grundbesitz flächendeckend nach einem neuen Verfahren bewertet. Nach Planung der Bundesregierung wird die Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 neu festgesetzt und erhoben.

Junges Paar sitzt gemeinsam vor einem Notebook

Wer ist von der Grundsteuerreform 2022 betroffen und muss eine Feststellungserklärung abgeben?

Die Grundsteuerreform betrifft erstmal jeden, eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts müssen aber nicht alle abgeben.

Betroffen sind im Wesentlichen Eigentümer von Immobilien – ob Haus oder Wohnung. Diese werden infolge der notwendigen Neubewertung sämtlichen Grundbesitz gegenüber dem Finanzamt zur Abgabe einer Feststellungserklärung aufgefordert.

Mieter hingegen müssen keine Steuererklärung abgeben, jedoch hat eine Änderung der Grundsteuer Auswirkungen auf die Mietnebenkosten.

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